Gesetzliche Vorkaufsrechte beim Immobilienkauf

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person oder Stelle das Recht, in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten.

Der ursprüngliche Kaufvertrag bleibt dabei grundsätzlich bestehen.

Der Vorkaufsberechtigte übernimmt lediglich die Stellung des Käufers.

Das bedeutet:

• Kaufpreis bleibt gleich,
• Vertragsbedingungen bleiben gleich,
• Verkäufer bleibt derselbe,
• lediglich der Käufer wird ausgetauscht.

Warum muss der Notar auf Vorkaufsrechte hinweisen?

Der Hinweis auf gesetzliche Vorkaufsrechte gehört zu den gesetzlichen Belehrungspflichten des Notars.

Die Beteiligten sollen wissen,

• ob ein Vorkaufsrecht bestehen könnte,
• welche Folgen dies hat.

Gerade beim Grundstückskauf ist dies von erheblicher Bedeutung, da ein bestehendes Vorkaufsrecht den Eigentumsübergang beeinflussen kann.

Das wichtigste Beispiel: Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde

Das in der Praxis bedeutendste gesetzliche Vorkaufsrecht ist das gemeindliche Vorkaufsrecht.

Es dient städtebaulichen Zwecken und soll Gemeinden ermöglichen, bestimmte Grundstücke für öffentliche Aufgaben zu erwerben.

Dabei geht es insbesondere um:

• Wohnungsbau,
• Infrastrukturprojekte,
• Verkehrsflächen,
• Grünflächen,
• städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen.

Wann darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben?

Die Gemeinde darf ihr Vorkaufsrecht nicht beliebig ausüben.

Voraussetzung ist vielmehr, dass die Ausübung dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Die Gemeinde muss daher nachvollziehbar darlegen können, warum das betreffende Grundstück für öffentliche Zwecke benötigt wird.

Eine rein willkürliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht zulässig.

Was passiert, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt?

Übt die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam aus, tritt sie zu den bereits vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag ein.

Das bedeutet:

• Die Gemeinde wird Käuferin.
• Der Verkäufer erhält denselben Kaufpreis.
• Die übrigen Vertragsbedingungen bleiben grundsätzlich bestehen.

Der ursprünglich vorgesehene Käufer scheidet aus dem Kaufvertrag aus.

Welche Rolle spielt der Notar im Verfahren?

Der Notar begleitet das Verfahren rund um das Vorkaufsrecht.

Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• Hinweis auf mögliche Vorkaufsrechte,
• Einholung erforderlicher Erklärungen,
• Information der zuständigen Stellen,
• Begleitung des Vollzugs des Kaufvertrags.

Dadurch wird sichergestellt, dass der Eigentumsübergang rechtssicher erfolgen kann.

Was ist ein Negativzeugnis der Gemeinde?

In vielen Immobilienkaufverträgen wird von einem sogenannten Negativzeugnis gesprochen.

Dabei handelt es sich um eine Erklärung der Gemeinde, dass:

• kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder
• ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.

Dieses Negativzeugnis wird häufig für den weiteren Vollzug des Kaufvertrags benötigt.

Wann besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht?

Das Gesetz sieht verschiedene Ausnahmen vor.

Besonders praxisrelevant sind folgende Fälle.

Verkauf an Ehegatten

Beim Verkauf an den Ehegatten besteht grundsätzlich kein gemeindliches Vorkaufsrecht.

Verkauf an Kinder

Auch bei Übertragungen auf eigene Kinder greift das gemeindliche Vorkaufsrecht regelmäßig nicht.

Verkauf von Eigentumswohnungen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung löst grundsätzlich kein gemeindliches Vorkaufsrecht aus.

Gibt es noch andere gesetzliche Vorkaufsrechte?

Ja.

Neben dem gemeindlichen Vorkaufsrecht existieren weitere gesetzliche Vorkaufsrechte.

Beispiele sind:

• bestimmte Vorkaufsrechte nach dem Naturschutzrecht,
• Vorkaufsrechte nach Denkmalschutzvorschriften,
• spezielle Vorkaufsrechte nach landwirtschaftlichem Bodenrecht,
• Vorkaufsrechte nach besonderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Welche Regelungen im Einzelfall relevant sind, hängt vom jeweiligen Grundstück ab.

Welche Bedeutung hat das Vorkaufsrecht für Käufer?

Für Käufer bedeutet ein gesetzliches Vorkaufsrecht zunächst keine automatische Gefahr.

In der überwiegenden Zahl der Immobiliengeschäfte wird kein Vorkaufsrecht ausgeübt.

Dennoch gehört die Prüfung möglicher Vorkaufsrechte zu den wichtigen Schritten eines rechtssicheren Immobilienkaufs.